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首开股份权益销售额73%占比偏低 净负债率处行业高位

2019-08-12 03:57 来源: 网络整理 点击:131次

  长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

  首开股份旗下项目因大雨浇落墙皮的质量问题而受到市场的关注。

  据媒体报道,8月5日,朝阳区东坝地区畅颐园小区3#住宅楼南侧发生局部外墙保温层脱落,脱落面积约600平方米。该事件共造成27辆机动车受损,未造成人员伤害。

  2018年,首开股份实现了千亿销售额的突破,加入了千亿房企队伍。年报显示,2018年全年,公司共实现签约面积377.56万平方米,同比上升27.97%;签约金额1007.27亿元,同比上升45.58%。

  千亿销售难掩高负债隐忧,长江商报记者注意到,2018年,首开股份公司资产负债率为81.58%,较上期增加0.97个百分点,净负债率高达166.33%。据Wind数据显示,首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%,净负债率更是超过180.70%,

  交房一年保温层外墙大面积脱落

  素有“京城地产一哥”的首开股份,旗下项目仅交房一年就出现了严重的质量问题。

  据报道,8月5日,朝阳区东坝地区畅颐园小区3#住宅楼南侧发生局部外墙保温层脱落,脱落面积约600平方米。该事件共造成27辆机动车受损,未造成人员伤害。

  据了解,首开·畅颐园位于朝阳区东坝,该项目于2018年6月前后交房,多数居民是在2019年前后入住。此次受强降雨影响发生外立面大面积脱落的,是首开畅颐园小区3号楼。该楼栋总共28层高,据业主方面描述,3号楼南侧墙体从8层到25层几乎全部脱落,面积大约200平方米。

  据了解,现场物业公司工作人员介绍,本次脱落的为保温层,暂不影响楼房结构安全,所以并没有将住户清理出房屋。开发商首开方面于当日下午已经召开车损沟通座谈会,就外立面脱落导致部分车辆受损的相关赔偿问题进行了初步商议,给出了第三方理赔车辆损失、开发商承担维修期间业主通勤费用等承诺。

  值得注意的是,8月2日晚间,首开股份发布公告称,选举公司董事李岩为公司董事长,同时聘任公司董事潘刚升为公司总经理。此前,首开股份公司董事长为潘利群。

  明源地产研究院副院长刘策对长江商报记者表示,从部分房屋的交付的情况看,说明其质量把控是不到位的,对于房企来说,类似质量问题很容易发酵,对于企业品牌的影响力是很大的。

  权益销售额占比偏低

  2018年12月,首开股份副总经理田萌在北京区域品牌发布会上表示,2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元,其中北京区域占比约一半左右,达到500亿元,完成2018年度经营指标。

  值得注意的是,在销售额破千亿的同时,首开股份的权益销售额(开发商开发项目中所占股权对应的销售业绩)占比走低。根据克而瑞的数据显示,2018年,首开实现权益销售额约731亿元,权益销售额占比为72.59%。而与首开流量销售额相近的荣盛发展,权益销售额占比达94.08%。

  实际上,近三年,首开的销售权益占比几乎稳定在72%左右,这正与首开偏爱的合作开发模式有关。根据2018年年报,期内,首开持有待开发的土地中,北京区域的17个项目中,有12个项目为合作开发,5个项目权益占比不足50%。在京外项目中,深圳、天津的项目也以合作开发为主。

  此外,通过克而瑞研究机构的统计数据可以看到,首开北京区域2018年的权益销售金额仅为134.54亿元,与其宣称的500亿元相去甚远。

  土储方面,首开股份正在加速外拓,在去年新增的23个项目(不含一级开发)中,虽然北京项目多达10个,地上建筑面积达到105万平方米,在新增量中均接近半壁江山,依旧希望保持北京“带头大哥”的位置,但其余新增项目中,北方区域有3个,地上建筑面积26万平方米;南方区域10个,规模138万平方米,数量都有所增加,区域储备量倾斜也将有所缩小。

  华创证券分析报告指出,2015年-2018年,首开京外拿地占比分别为53%、94%、36%、64%,京外拿地占比较2012年不足45%明显提升,京外布局重心主要在重点一二线城市。

  克而瑞认为,首开股份2018年在销售方面成功突破了千亿目标,但是从2019年目标制定来看,企业对2019年业绩增长持保守态度。

  净负债率超180%

  年报显示,2018年,公司资产负债率为81.58%,较上期增加0.97个百分点。Wind数据显示,首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%,净负债率更是超过180.70%,处于行业较高水平。

  同时,首开期末在手现金同比增长45%至327亿元,一年内到期有息负债同比增长90%至385亿元。在报告期内,首开也加大了融资力度,累计新增融资共计约417亿元。

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